Московский рынок новостроек начал восстановление

Эксперты зафиксировали первые симптомы оздоровления первичного рынка жилой недвижимости Москвы. Количество сделок по покупке нового жилья растет уже несколько месяцев подряд.

Позитивные сигналы

Подводя итоги первого полугодия на столичном рынке жилой недвижимости в старых границах, эксперты высказывают осторожный оптимизм. Действительно, по оценке Росреестра, с начала года число зарегистрированных в Белокаменной договоров долевого участия (ДДУ) выросло в 2,3 раза: с 1782 штук в январе до 4103 штук в июне. По сравнению с июнем прошлого года рост составил 49,9%. Рекордный же объем (5418 ДДУ) был отмечен в марте.

О выздоровлении рынка говорит и другой важный фактор: количество ипотечных сделок в июле выросло на 21% по сравнению с предыдущим месяцем и на 43% по сравнению с тем же периодом 2016 года. Недавняя мощная волна снижения ставок только подстегнула интерес к покупкам.

Для полного счастья девелоперам не хватает только бурного роста зарплат покупателей, чтобы обеспечить баланс спроса и предложения. С каждым кварталом новых жилых домов в Москве становится все больше. Есть что выбирать, были бы только деньги! Сейчас общий объем предложения на первичном рынке жилой недвижимости Москвы составил 47,5 тыс. лотов в 6771 корпусе суммарной площадью 3,3 млн кв. м.

Любимцы масс

За полгода структура рынка массового жилья изменилась. Если в январе больше всего квартир комфорт-класса продавалось в ЗАО (22%), ЮАО (18%) и ЮВАО (16%), то сейчас по объемам предложения лидируют СЗАО (27%), ЮЗАО (20%) и ЮВАО (15%).

Как сообщила руководитель АКЦ Est-a-Tet Юлия Сапор, по итогам I полугодия 2017 года в комфорт-классе предлагалось 19,4 тыс. квартир в 211 корпусах 75 проектов. Из них на панель, по оценке bnMAP.pro, приходится 16,5%. Львиную долю в общей массе новостроек занимает монолит и монолит-кирпич.

Сегмент «комфорт» занимает второе место по объему предложения на первичном рынке жилья, его доля составила 41,3%. В сегменте «эконом» продается всего 2,9 тыс. квартир в 45 корпусах 4 проектов (6,2% в суммарной площади). За 1 «квадрат» жилья комфорт-класса девелоперы просят 151,5 тыс. руб./кв. м, а за 1 кв. м квартиры экономкласса — 112,1 тыс. руб./кв. м.

Дороже всего жилье комфорт-класса продается на северо-западе. В среднем здесь просят за 1 «квадрат» 162,1 тыс. руб. Наиболее бюджетное предложение (98,1 тыс. руб./кв. м), как всегда, можно найти в Зеленограде.

«Практически во всех округах стоимость квадратного метра в комфорт-классе превышает стоимость квадратного метра в экономклассе. Только в ЗАО и ЮЗАО ситуация обратная. В ЗАО (151 785 руб.) высокая стоимость 1 кв. м связана с тем, что все объекты экономкласса в продаже введены в эксплуатацию. В ЮЗАО (167 227 руб.) в продаже находится всего один проект, панельный дом после реновации, где реализуются готовые квартиры с отделкой», — сообщила председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее мнению, качество проектов комфорт-класса растет при сохранении доступных для покупателя жилья цен: «Сегодня жилые комплексы комфорт-класса зачастую предлагают опции, ранее характерные для жилья бизнес-сегмента: высокие потолки, панорамное остекление, дворы без машин, квартиры с двумя санузлами и т.д.».

«Основные тенденции в потребительских предпочтениях, сформировавшиеся еще в прошлом году, остались неизменными: наибольшим спросом пользуются 1- и 2-комнатные квартиры в массовом сегменте с бюджетом от 4,5 до 7 млн руб.», — рассказала гендиректор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова. По ее словам, с начала года средний бюджет покупки в комфорт-классе уменьшался из-за большого количества нового предложения. Так, средний бюджет «однушки» средней площади 38 кв. м снизился с 5,9 до 5,6 млн руб. при снижении средней цены 1 кв. м с 155 до 145 тыс. руб. Средний бюджет «двушки» снизился с начала года с 9,1 до 8,1 млн руб. при снижении средней стоимости «квадрата» от 147 до 138 тыс. руб.

В экономклассе, наоборот, в январе–июле выросли и средний бюджет покупки, и средняя цена 1 кв. м. Бюджет покупки «однушки» площадью 38 кв. м варьировался от 3,8 до 4,2 млн руб. при средней цене 1 кв. м от 107 до 110 тыс. руб. Бюджет «двушки» площадью 59 кв. м — от 5,4 до 5,8 млн руб. при средней цене 1 кв. м от 94 до 98 тыс. руб.

Отметим, что жилье экономкласса в основном продается на юго-востоке столицы. 1 «квадрат» здесь стоит 111,3 тыс. руб. Для сравнения, в престижном ЗАО, где по демократичным ценам реализуются только два проекта, 1 кв. м жилья продается в среднем за 158,2 тыс. руб.

В июле продажи недорогого жилья открылись в ЖК, расположенных в Левобережном районе (САО) и в Нагатино-Садовниках (ЮАО). Совокупно в этих двух новых проектах было выставлено на продажу 586 квартир. «Можно отметить, что выбор проектов с минимальным бюджетом покупки менее 3 млн руб. расширился. При этом сохраняется тенденция сокращения бюджетов за счет уменьшения площадей квартир — на экспозиции представлены лоты от 18 кв. метров», — заметила Доброхотова. По ее словам, спрос на студии и «трешки» был почти равным: 7 и 8% соответственно. Доля покупателей, выбирающих 2-комнатные лоты, составила 36%. А самый ходовой товар в массовом сегменте — «однушки» (48% заявок).

Бизнес наступает

«В бизнес-классе покупатели предпочитают просторные квартиры. Основной спрос приходится на двухкомнатные и трехкомнатные варианты. «Однушки», ликвидные в доступном ценовом сегменте, не являются здесь ходовым товаром. Разрабатывая квартирографию проекта и продумывая соотношение типов квартир, застройщики, несомненно, учитывают данное обстоятельство», — подчеркнула руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.

В январе–июле 2017 года по сравнению с аналогичным периодом 2016 года объем предложения квартир в этом сегменте вырос на 22,4%. Больше всего квартир продается в САО (22%) и ЗАО (17%). «Всего на первичном рынке жилой недвижимости Москвы предлагается 185 корпусов в 92 проектах бизнес-класса. В предложении представлено 14 тыс. квартир. Впервые объем предложения сегмента превысил показатель в 1 млн кв. м», — отметила Юлия Сапор.

По ее оценке, в начале августа 1 кв. м жилья в сегменте «бизнес» в среднем стоил 242,7 тыс. руб. В годовой динамике цена снизилась на 0,5%. «В бизнес-классе наблюдались те же тенденции, что и в комфорт-классе: бюджет 1-комнатных квартир снизился с 10,6 до 8,6 млн руб. при снижении средней цены 1 кв. м с 212 до 182 тыс. руб.», — сообщила Наталия Кузнецова.

Максимальные цены зафиксированы традиционно в ЦАО (267,2 тыс. руб./кв. м), минимальные — в ЮВАО (192,7 тыс. руб./кв. м). Покупатели жилья бизнес-класса ориентируются не только на приемлемые цены, но и на удобную транспортную доступность и развитую социальную инфраструктуру.

Премиум и элит

Как сообщила Юлия Сапор, сейчас объем предложения квартир первичного рынка элиты и премиум-класса Москвы представлен 2,2 тыс. лотами в 51 проекте. При этом из них к премиальному сегменту относится 148,6 тыс. кв. м в 14 проектах. В общей площади квартир доля премиум-класса составляет 5,6% от всего объема предложения в Москве, доля элитных проектов —5,2%, 139,2 тыс. кв. м.

По итогам I полугодия 2017 года средневзвешенная цена 1 кв. м жилья в элитном сегменте составила 843,3 тыс. руб. Самые дорогие средние «квадраты» в этом сегменте продаются в Пресненском (1650,6 тыс. руб.) и Басманном районах (1399,0 тыс. руб.). Самая низкая цена отмечена в Донском районе (525,1 тыс. руб./кв. м).

В начале августа 1 кв. м премиум-класса в среднем стоил 468,4 тыс. руб. В этом сегменте среди лидеров — ЗАО, ЦАО и САО. Самая высокая цена зафиксирована в Раменках: 641,5 тыс. руб./кв. м.

«В премиум-классе спрос на 1- и 2-комнатные квартиры распределился одинаково — по 35% заявок. 22% заявок пришлось на покупку 4-комнатных лотов. А вот студии спросом почти не пользовались (1%)», — сообщила Доброхотова. В элитном сегменте, по ее словам, уже который год на пике спроса находятся квартиры площадью 100–150 кв. м (35% заявок) и менее 100 кв. м (31%). На долю квартир площадью 150–200 кв. м приходится 24% покупателей. 200–300 кв. м готовы приобрести 9% покупателей. На квартиры площадью свыше 300 кв. м приходится 1% заявок.

Что дальше?

Татьяна Подкидышева не ожидает в ближайшее время существенных изменений на рынке недвижимости: условия высокой конкуренции способствуют лояльности со стороны застройщиков. По-прежнему будут актуальны различные спецпредложения, предусматривающие денежную выгоду для клиентов. При выборе жилья она советует обратить внимание на строительную динамику: ее можно проследить при помощи фотоотчетов и камер, ведущих онлайн-трансляцию стройки. Высокая активность на стройплощадке — явный аргумент в пользу проекта.

«До конца года уровень средней цены 1 кв. метра, скорее всего, будет оставаться стабильным, несмотря на рост предложения, — уверена Ирина Доброхотова. — Мы уже видим эту тенденцию на примере новостроек бизнес- и премиум-класса, где предложение заметно выросло, но цены на это почти не отреагировали, а в премиум-сегменте даже подросли».

«В макроэкономических прогнозах на ближайшую перспективу отсутствуют тенденции к росту платежеспособности потребителей, что будет устанавливать бюджетные ограничения к росту цен. На первичном рынке массового сегмента устанавливается жесткая ценовая конкуренция за потребителя в силу большого количества нового предложения, которое продолжает выходить. К этому объему добавится и анонсированный объем в рамках реновации», — отметила Наталия Кузнецова. По ее мнению, среднемесячный прирост цены кв. м будет не более 0,7–0,8% в пределах роста строительной готовности проектов.